Naviguer dans le monde de l'immobilier implique de maîtriser un vocabulaire spécifique. Parmi les termes les plus importants figurent la SHOB et la SHON. Ces deux concepts, souvent confondus, sont pourtant essentiels pour comprendre la valeur et le potentiel d'un bien immobilier. Elles influencent directement les taxes, les coûts de construction, les possibilités d'agrandissement et la rentabilité d'un investissement. Comprendre leur signification est donc crucial pour les acheteurs, les vendeurs et les investisseurs, permettant de prendre des décisions éclairées et de maximiser les opportunités.
Surface hors oeuvre brute (SHOB) : la surface totale du bâtiment
La SHOB représente la surface totale d'un bâtiment, y compris les murs, les cloisons, les planchers, les toitures et tous les éléments qui composent sa structure. Il s'agit donc de la surface totale occupée par le bâtiment, sans tenir compte de l'espace habitable. La SHOB est une notion importante car elle permet de déterminer plusieurs éléments clés pour un investissement immobilier.
Importance de la SHOB
- Taxes foncières et d'habitation : La SHOB est utilisée pour calculer le montant des taxes foncières et d'habitation. Plus la SHOB est élevée, plus les taxes sont importantes. Par exemple, une maison de 120 m² de SHOB sera taxée plus lourdement qu'une maison de 100 m² de SHOB.
- Coûts de construction et de rénovation : La SHOB permet d'estimer le coût de construction ou de rénovation d'un bâtiment. Plus la SHOB est importante, plus le coût de construction sera élevé. Une rénovation complète d'une maison de 150 m² de SHOB sera plus coûteuse qu'une rénovation d'une maison de 120 m² de SHOB.
- Évaluation du potentiel de l'immeuble : La SHOB permet d'évaluer le potentiel d'un immeuble en termes de nombre de pièces ou d'espaces utilisables. Une SHOB importante peut signifier un plus grand nombre de pièces ou un potentiel d'aménagement plus important. Par exemple, un appartement de 70 m² de SHOB peut offrir plus d'espaces de rangement ou un plan d'aménagement plus flexible qu'un appartement de 50 m² de SHOB.
Exemples concrets
Prenons l'exemple d'un immeuble à Paris, situé dans le 10ème arrondissement, avec une SHOB de 250 m². La SHOB de cet immeuble comprend les murs, les cloisons, les planchers, la toiture, les escaliers et les cages d'ascenseur. Ce bâtiment, malgré une SHOB importante, peut avoir une surface habitable inférieure, selon la configuration des pièces et le nombre de niveaux. La SHOB sert donc à déterminer la surface totale occupée par le bâtiment, y compris les éléments non habitables.
Relation avec le PLU
La SHOB est également liée au Plan Local d'Urbanisme (PLU). Le PLU définit les règles d'aménagement d'un territoire et peut limiter la SHOB autorisée pour un terrain donné. En d'autres termes, le PLU peut imposer un coefficient d'occupation du sol (COS) qui limite la surface constructible sur un terrain. La SHOB d'un bâtiment ne peut donc pas dépasser la surface autorisée par le PLU. Par exemple, dans une zone résidentielle avec un COS de 0.5, la SHOB maximale autorisée pour un terrain de 1000 m² serait de 500 m² (0.5 x 1000 m²).
Surface hors oeuvre nette (SHON) : la surface habitable du bâtiment
La SHON représente la surface habitable d'un bâtiment, c'est-à-dire la surface réellement utilisable pour l'habitation. Contrairement à la SHOB, elle ne comprend pas les murs, les cloisons, les paliers, les escaliers ni les éléments de structure. La SHON correspond donc à la surface réellement utilisable pour l'habitation. La SHON est une notion importante car elle permet de déterminer plusieurs éléments clés pour un investissement immobilier.
Importance de la SHON
- Surface constructible sur un terrain : La SHON détermine la surface constructible sur un terrain. Le PLU définit un coefficient d'occupation du sol (COS) qui limite la SHON autorisée sur un terrain. Ainsi, la surface habitable d'un bâtiment ne peut pas dépasser la limite fixée par le COS. Par exemple, dans une zone résidentielle avec un COS de 0.3, la SHON maximale autorisée pour un terrain de 500 m² serait de 150 m² (0.3 x 500 m²).
- Droits de mutation à titre gratuit (DMG) : La SHON est utilisée pour calculer les droits de mutation à titre gratuit (DMG) lors d'une donation ou d'une succession. Plus la SHON est importante, plus les DMG seront élevés. Par exemple, la donation d'une maison de 120 m² de SHON engendrera des DMG plus importants qu'une donation d'une maison de 90 m² de SHON.
- Restriction sur l'agrandissement ou la transformation : La SHON peut limiter la possibilité d'agrandir ou de transformer un bien. Si la SHON est déjà utilisée au maximum, il peut être impossible d'ajouter des pièces ou de modifier la configuration d'un bâtiment. Par exemple, un appartement avec une SHON de 60 m² pourrait être difficile à agrandir, même si la SHOB le permettrait.
Exemples concrets
Prenons l'exemple d'une maison à Marseille, située dans le quartier de la Corniche, avec une SHON de 140 m². La SHON de cette maison comprend les pièces à vivre, les chambres, les salles de bain et les cuisines. La SHON ne prend pas en compte les murs, les cloisons, les escaliers ni les paliers. Cette maison, malgré une SHON importante, pourrait avoir une SHOB plus élevée en raison des éléments de structure qui ne sont pas inclus dans la SHON.
Relation entre SHOB, SHON et COS
La relation entre SHOB, SHON et COS est importante à comprendre. Le COS est défini par le PLU et limite la SHON autorisée sur un terrain. La SHOB, quant à elle, prend en compte tous les éléments de la structure, y compris ceux non habitables. La SHON est donc toujours inférieure ou égale à la SHOB. Pour un terrain donné, le COS peut imposer une SHON maximale, ce qui signifie qu'il peut limiter la surface habitable d'un bâtiment, même si la SHOB autorisée est plus importante. Par exemple, pour un terrain de 600 m² avec un COS de 0.4, la SHON maximale autorisée est de 240 m². Si la SHOB d'un bâtiment sur ce terrain est de 300 m², la SHON réelle du bâtiment sera de 240 m², car elle ne peut pas dépasser la limite imposée par le COS.
SHOB et SHON : des notions complémentaires pour une meilleure compréhension
La SHOB et la SHON sont deux notions complémentaires qui permettent de mieux comprendre la valeur et le potentiel d'un bien immobilier. Pour un investisseur, il est important de connaître la SHOB et la SHON d'un bien afin d'évaluer sa rentabilité potentielle. Une SHOB importante peut signifier un potentiel d'aménagement plus important, tandis qu'une SHON importante indique une surface habitable plus importante. En connaissant ces deux notions, un investisseur peut mieux évaluer les opportunités et les risques liés à un investissement immobilier.
Cas pratiques
Prenons l'exemple de deux appartements dans la ville de Lyon. Le premier appartement, situé dans le quartier de la Part-Dieu, a une SHOB de 80 m² et une SHON de 70 m². Le second appartement, situé dans le quartier de la Croix-Rousse, a une SHOB de 75 m² et une SHON de 65 m². Malgré une SHOB légèrement inférieure, le second appartement a une SHON plus importante, ce qui signifie qu'il dispose d'une surface habitable plus grande. En comparant ces deux appartements, un investisseur peut mieux comprendre le potentiel d'aménagement et la rentabilité potentielle de chaque bien.
Importance relative
L'importance relative de la SHOB et de la SHON dépend du type de bien immobilier. Pour une maison individuelle, la SHOB est généralement plus importante, car elle permet de déterminer la surface totale du bâtiment. Pour un appartement, la SHON est plus importante, car elle représente la surface habitable réelle. Un investisseur doit donc prendre en compte le type de bien immobilier lorsqu'il analyse la SHOB et la SHON pour évaluer son potentiel et sa rentabilité.
SHOB et SHON : des notions qui évoluent avec le temps
Les politiques d'urbanisme ont un impact direct sur la SHOB et la SHON. Les PLU sont régulièrement mis à jour pour répondre aux nouveaux enjeux de développement durable et d'aménagement du territoire. Ces mises à jour peuvent entraîner des modifications des coefficients d'occupation du sol (COS) et donc des limitations de la SHON autorisée. Par exemple, des zones urbaines peuvent voir leurs COS réduits pour encourager la construction de logements plus compacts et la densification des villes.
Évolution récente
Ces dernières années, la réglementation concernant la SHOB et la SHON a évolué, notamment pour favoriser une meilleure utilisation des espaces et une construction plus durable. Des initiatives sont en cours pour simplifier et clarifier ces notions, afin de faciliter les démarches administratives pour les propriétaires et les constructeurs. Ces efforts visent à rendre le système plus transparent et à permettre une meilleure compréhension des obligations et des possibilités pour les acteurs du marché immobilier. La simplification de la réglementation devrait également faciliter le développement de projets immobiliers plus responsables et plus durables.
Comprendre la SHOB et la SHON est essentiel pour tous les acteurs du marché immobilier. La connaissance de ces notions permet d'évaluer la valeur et le potentiel d'un bien, de comprendre les implications fiscales et de prendre des décisions éclairées concernant ses projets immobiliers.